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焦点 | 一场埋雷的土地交易:开发商与县政府博弈6年

发布日期:2019/8/1提交公众号


中房报记者 田傲云 | 甘肃报道


土生土长的金塔县商人赵龙是甘肃省酒泉市金塔县华鑫房地产开发有限公司(以下简称“华鑫地产”)总经理,2019年6月21日,尚在北京的赵龙突然接到来自金塔的一个电话,是公司财务总监打来的,“他们正组织施工队强行进场!


赵龙与金塔县政府相关部门的拉锯战已经持续了近6年,他告诉记者,“我们一直和政府有关部门积极沟通,希望能解决问题,但这么多年过去,问题始终没有得到解决。


文章来自bet36:中国房地产报 /wenzhang/1436212251.html

2015年11月开始,金塔县政府以华鑫地产未按期开工为由,欲收回华鑫地产于2012年12月在金塔通过招拍挂摘得编号为2012-C09号地块。尽管在之后的沟通中,政府部门提出了相应的补偿方案,但赵龙认为,没有按期开工的原因不在于他们,政府不应该收回土地。“当时签的合同要求须在2013年3月10日前将宗地交付给我们,并且要达到‘四通一平’,但是这个地块的拆迁工作到现在都没完成,县政府也没有依约将地块移交我们。


更让赵龙感到诧异的是,双方对于这宗地块的问题尚未得到解决,就又发生了新的波折。2019年4月16日,金塔县政府在没有通知华鑫地产的情况下,就擅自更改该项目部分土地性质和规划用途,在该宗土地上新设“金塔县棚户区改造及基础设施配套项目-金塔县第二幼儿园建设项目”。


“我之前听到消息,但感觉政府应该不会这么干,没想到那天在市里的公共资源交易网站上就发现《金塔县棚户区改造及基础设施配套项目-金塔县第二幼儿园建设项目》的招标公告,准备将这块地的部分面积重新招标出让。”赵龙告诉记者,之后他们一直和金塔县政府协调解决此事,但金塔县政府始终未积极回应,没想到,6月21日,金塔县政府突然组织施工队强制入场施工。


7月3日,中国房地产报记者来到工地现场,发现地块四周被围挡围起,空荡荡的土地上有几户尚未拆掉的房子,和零星的杂草,地面上被挖掘机轧过的痕迹还清晰可见。


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摘得地块


2012年,华鑫地产在一次国有建设用地挂牌出让活动中,通过公开竞价方式以2776万元的总价竞得编号为2012-C09号地块的国有建设用地使用权,并先后于2012年12月21日、2013年1月5日与金塔县国土资源局(现为金塔县自然资源局)签订了《成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》),计划将该地块用来开发豪景苑住宅项目。


这宗面积42097平方米的纷争地块,位于金塔县城区幸福街南,酒航路东,在华鑫地产竞得该地块前,地块上一直有农户的耕地及住宅尚未拆迁。根据《出让合同》,出让人须在2013年3月10日前将宗地交付给华鑫地产且应达到“四通一平”,即场地基本平整,周围基础设施达到通水、通路、通电、通信;华鑫地产应于2013年3月20日以前开工并于2014年10月31日以前竣工。由于地块拆迁工作尚未完成,土地一直没有移交给华鑫地产。这为后来的纠纷埋下了导火索。


华鑫地产是金塔县的老牌房地产开发企业,成立于2001年5月。2013年以前,华鑫地产的法定代表人是赵兴华。2013年,赵兴华去世,儿子赵龙继承了父亲赵兴华名下的公司股份份额,随后通过华鑫地产股东会的选举,成为华鑫地产新的法定代表人。


“也是为了完成父亲的遗愿,之后我一直与政府方面沟通,希望政府能尽快解决农户土地征用问题和地上物拆迁问题,让项目尽早动工。”赵龙说,拆迁的问题一直没有得到解决,2015年11月,他们私下找了农户,承诺会对村民的土地拆迁作出相应补偿,部分农户与华鑫地产协商一致后签订了土地征收补偿协议,这才顺利腾出土地。截止到目前,该地块尚有七户未能拆迁。


“其实这七户已经不会影响开工,我们当时已经计划一边开工一边拆迁,但政府这边却要以未按期开工为由,收回土地。”站在工地现场,赵龙一边比划着,一边向记者解释,“这是地方特色,碰到钉子户,只要不是在项目必要的位置,一般都是边拆边建,一个小区建个七八年也很正常。2015年我们把这块地中心位置的拆迁问题解决后,就可以动工了。


在随后的几天时间里,记者通过在金塔县城的访问,也验证了赵龙关于“地方特色”的说法。走在金塔县城里,会发现一个小区即便已经交房入住,也依然立着一座塔吊,在塔吊旁边,一般还会有没拆掉的房子,这些房子有的有人住,有的只是闲置,或许等到某一天就会被拆掉建了新房。


对于金塔县政府欲收回该地块的国有土地使用权的做法,赵龙显然并不认可,2015年12月9日,赵龙向金塔县国土资源局提交《关于金塔县豪景苑商住小区没有按期开工建设有关情况的说明》,阐述了没有按期开工的原因,并强调未开工的原因不在于他们。2016年5月3日,赵龙再次向金塔县国土资源局提交申请,申请将出让合同建设项目工期给予延期并办理建设用地手续。


“我一直没有收到关于该宗地的任何处理决定,结果今年4月16日金塔县政府在未通知我们的情况下,就擅自更改项目部分土地性质,并在酒泉市公共资源交易中心网站上将项目部分用地建设工程予以公开招标,6月21日,又组织施工队强制进场。你看,这里还有入场痕迹。”赵龙一边说,一边指着工地上一道道被挖掘机行驶过的痕迹。


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商住综合用地中途变教育用地


开工并不顺利。2012年底,成功竞得地块后,华鑫地产多次进场做临时设施搭建,均遭到了村民阻扰,无法正常施工。


2015年,华鑫地产在对土地主要涉及的三户村民进行了土地征收补偿后,征地遗留问题暂时得到解决,华鑫地产开始进行房屋拆迁工作,并在工地周边搭建围挡。“刚把征地问题解决,准备动工的时候,政府就要把地收回。”回忆起这段往事,赵龙忍不住唏嘘。


2015年11月,金塔县政府以华鑫地产未按期开工为由,欲收回该宗地的国有土地使用权。赵龙告诉记者,“之后我们一直在和县政府协商,到2017年,县政府表示要在这块地上修建幼儿园,对此,我也表示同意,并提出在保有整体项目用地的前提下,由我们公司出资在地块范围内按政府的要求配建幼儿园,但未得到县政府回应。


赵龙认为,按照《出让合同》的约定,县政府没有如期交付土地,之后在没有解决该地块现存问题的情况下,就擅自将土地进行二次划拨,并在之后强制入场的行为,已经违反了相关法律法规。


金塔县自然资源局相关负责人告诉中国房地产报记者,土地已交付给华鑫地产,而华鑫地产一直未支付剩余的国有建设用地使用权出让金。并强调,自2017年开始,曾书面通知华鑫地产要求收回土地,但一直被拒收,2018年3月,也曾当面和赵龙协商过此事,同样被拒签。“对于收回土地,我们曾向华鑫地产给出货币补偿或者置换一块同等价值土地的方案,但他们没有接受。


“如果华鑫地产的这个项目能在这个方案出台前开工,地块就不会被收回。”金塔县负责城乡规划的一位相关负责人告诉记者,之所以变更该地块的土地性质和规划用途,是因为2016年3月5日,金塔县人民政府下发的《金塔县城棚户区改造房屋征收安置工作实施方案》(以下简称《方案》)提出金塔县城老城区将不再审批新的房地产开发项目,主要用于政府公益性事业建设预留用地或公共绿化用地。“根据方案,金塔县城现在是‘只拆不建,拆旧治绿’。


金塔县教育局方面告诉记者,修建幼儿园是为了解决学前教育资源短缺的问题,目前金塔县城只有一所公立幼儿园,其他几所私立幼儿园的师资则良莠不齐。“赵龙的方案是6月26日刚提交上来,政府还在研究。


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各说各理,上级政府介入调查


7月5日上午,记者和金塔县人民政府宣传部一位负责人来到华鑫地产,再次向赵龙及公司相关负责人核实相关情况。


赵龙表示,根据《出让合同》的相关约定,金塔县政府应向华鑫地产交付净地,同时,政府相关部门也并未和华鑫地产办理土地权属证明或其它相关证明,因此,他并不认可该地块已经完成交付。


针对未缴纳剩余的土地出让金这一问题,赵龙及公司财务总监告诉记者,华鑫地产一再向金塔县人民政府、金塔县自然资源局表明,愿意积极履行缴纳义务,随时能缴纳该款项,但金塔县人民政府及金塔县自然资源局一直拒绝收取。“他们的账户经常变,如果要打款,需要事先问他们要账户号。


对于金塔县城老城区不再审批新的房地产开发项目,赵龙表示,该地块是华鑫地产在2012年底竞得,所以新的规划并不适用于老项目。此外,赵龙还向记者补充说,“这块地东边有一个新建小区,这个小区所有手续的办理时间都在我们后面,如果严格按照上述《方案》执行,这个小区是怎么盖起来的?


赵龙提到的新建小区距离记者入住酒店并不远, 7月5日早上,还听到该小区项目封顶的庆祝鞭炮声。当天下午,记者再次向金塔县自然资源局进行求证赵龙的说法,金塔县自然资源局表示,这个小区地块是在2014年9月挂牌出让,动工时间也在《方案》出台之前,所以符合相关规定。


赵龙和金塔县政府起纠纷的2012-C09号地块引发的一系列连锁反应,已经引起了酒泉市人民政府的注意,金塔县多个政府部门工作人员告诉记者,目前酒泉市人民政府已经要求酒泉市住建局、酒泉市自然资源局展开调查,并对此事进行协调。


有知情人士向记者透露,目前,幼儿园项目暂停,待调查清楚后,再做进一步处理。中国房地产报记者会进一步关注事件进展。


(此文刊于中国房地产报7月22日08版 责任编辑 何可信)



流程编辑:曹冉京

审读:戴士潮


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